Zvonerul si raspandacul, imobiliarele in restructurare

ANALIZE — By on at

Subiectul la zi al presei romanesti (si nu numai) din ultima perioada il reprezinta, fara doar si poate, criza financiara, resimtita la un nivel mai mare sau mai mic in diferite medii de afaceri.

In ceea ce priveste piata imobiliara romaneasca, cu accent pe cea clujeana, criza financiara e perceputa mai ales la nivel de zvon, sau altfel spus, lipsa unor date statistice sau instrumente relevante duce la transformarea zvonului in principala unealta in evolutia pietei imobiliare. Criza financiara din SUA are un impact minim in sine asupra pietei imobiliare romanesti ca si relatie directa cauza-efect. Ceea ce are un impact mai important sunt regulamentele BNR privind creditarea (desi si acestea sunt privite mai in negru decat realitatea) si faptul ca au aparut in ultimul timp multe oferte imobiliare concurente. Ca si fapt divers sunt vehiculate la ora actuala in jur de 25000 de unitati locative pe piata clujeana – proiecte anuntate a fi lansate sau deja in curs de constructie.

In ceea ce priveste bancile comerciale romanesti cu capital majoritar strain exista vis-a-vis de ele o teama, din nou, dobandita din practica romaneasca a zvonurilor cu caracter de dovada indubitabila, conform careia criza financiara mondiala le afecteaza in mod direct. Cu toate acestea, faptul ca ele sunt subsidiare si nu filiale ale « bancilor mama » implica respectarea tuturor normelor de lichiditate ale BNR, reducand astfel o contaminare a lor cu problemele bancii din tara de origine.

Revenind la piata imobiliara, majoritatea clientilor, bazandu-se pe datele minime ce le au la dispozitie (generate de o legislatie precara in domeniu) asteapta o scadere drastica a preturilor…de aici si stagnarea tranzactiilor. Cu toate acestea este putin probabil ca pe segmentul rezidential nou sa asistam la scaderi mari de pret. Vor cadea (din lipsa de alternative) proiectele greu vandabile, proiecte fie amplasate in locatii mai “dificile” fie proiecte ce nu ofera un grad calitativ suficient. E demn de mentionat faptul ca asistam in prezent la un schimb al raportului de forta pe piata imobiliara, transfer ce se indreapta dinspre dezvoltator catre cumparatorul care dintr-o data isi descopera puterea de negociere mare dar si puterea de cumparare redusa. Ca urmare, dezvoltatorii imobiliari, aflati pe o piata pe care imitatia (aviz speculatorilor) nu mai e o strategie prolifica se vad nevoiti sa se diferentieze de concurenta. Acest fapt se poate face prin doua moduri. In primul rand ar fi ajustarea pretului, un mod poate simplu si aparent la indemana oricarui dezvoltator (avand in vedere randamentele de minim 50% inregistrate inca pe piata). Cu toate acestea, majoritatea dezvoltatorilor (si ma refer aici la proiecte de minim 100 de unitati locative) au in spate fie fonduri de investitii fie un actionariat ce se asteapta la anumite randamente ale banilor investiti. Si atunci, chiar si sub umbrela cresterilor de preturi la materialele de constructii, preturile vor continua o perioada sa se mentina la acelasi nivel.

Un alt mod prin care dezvoltatorii se pot diferentia, mod ce probabil va fi mai des intalnit, este acela al calitatii proiectului – pornind de la locatie si pana la finisaje, suprafete si infrastructura generala.

Dar sa privim lucrurile din perspectiva nevoii de spatii locative. Avantul muncitoresc din perioada comunismului a facut ca in prezent Romania sa se poata „lauda” cu o suprafata medie pe locuinta de 38 de metri patrati si o suprafata de 14,43 metri patrati de spatiu locuibil pe persoana. De aici pot incepe o parte din comparatii: Polonia avea, in 2005, 22.9 metri patrati/persoana, Ungaria 28 iar Luxemburg (cu 49 mp/persoana) si Danemarca (cu 52.4 mp/persoana) par deja a juca intr-o liga superioara. In ceea ce priveste suprafata medie pe locuinta, Polonia trecea de 69 de metri patrati, Ungaria de 75 de metri patrati, iar Austria si Danemarca ajungeau la 93.9 respectiv 113.1 metri patrati pe locuinta.
In ceea ce priveste judetul Cluj, diferentele nu sunt marcante fata de media nationala, ajungand astfel sa inregistreze in prezent o suprafata medie de 39,76 metri patrati de spatiu locuibil si o suprafata medie / persoana de 15,18 metri patrati.

Dincolo de nevoia vizibila de spatii de locuit la standarde, daca nu europene, macar acceptabile, aceste cifre trebuie corelate si cu puterea de cumparare inregistrata in Romania. Aceasta putere de cumparare, masurata ca raportul dintre indicele castigului mediu nominal net si indicele preturilor de consum il face pe un roman sa dispuna, in medie, de o capacitate de cumparare anuala de aproximativ 3000 de euro comparativ cu un elvetian care are o capacitate anuala de peste 27.000 de euro. Si din punct de vedere al dezvoltarii economice exista multiple zone in care Romania mai are de evoluat. Conform studiilor efectuate de Eurostat, luand in calcul Produsul Intern Brut corelat cu puterea de cumparare, Romania ocupa unul din ultimele locuri din Uniunea Europeana, dintre statele membre doar Bulgaria avand un coeficient mai mic. (Romania 40.6% din media europeana).

Cu toate acestea tranzactiile pe segmentul imobiliar exista si vor exista in continuare. Un alt element care poate justifica nivelul crescut al cererii inregistrat in Romania il reprezinta un factor mai subiectiv, comparativ cu cele enumerate mai sus. Vorbim aici despre nevoia de proprietate. Aceasta se transpune, in practica, diferit in Romania fata de celelalte tari vest europene. Chiar daca Romania ocupa un loc fruntas in ceea ce priveste numarul de proprietari, cu un procent de 95% din locuinte aflate in proprietatea celor care le ocupa, “improprietaririle” facute in anii comunismului au insuflat adanc in constiinta nationala nevoia de a detine o locuinta. Acest fapt se coreleaza in plus cu un standard scazut al locuintelor construite in perioada comunismului, fapt ce “impinge” populatia catre segmentul constructiilor noi. Conform unui studiu efectuat de catre UniCredit, desi Romania depaseste cu mult ca proportie a proprietarilor de locuinte tari ca Cehia (46%) sau Austria (58%) are in acelasi timp cele mai multe persoane interesate in achiztionarea unei locuinte: 11% din locuitori ar dori sa faca achizitia in urmatorii 3 ani, iar alti 9%, in urmatorii 10 ani.

Fara a mai sublinia si alte aspecte, o concluzie se impune de la sine. Piata imobiliara romaneasca are inca o cerere mare care nu este acoperita. Aceasta cerere insa are o alta structura fata de cea de acum 1-2 ani. O structura compusa in majoritate pe nevoia de unitati locative dublata de nevoia de solutii financiare viabile. Astfel, pentru orice dezvoltator din piata imobiliara rezulta o necesitate stringenta, aceea de a avea o strategie clara de investitie cu focus permanent pe client.